Pajak Jual Beli Tanah Ditanggung Siapa: Penjual, Pembeli, atau Keduanya?
Pertanyaan yang paling berulang dalam praktik jual beli tanah bukan lagi “berapa harganya”, melainkan “pajaknya ditanggung siapa”. Kerancuan itu muncul karena masyarakat mencampuradukkan dua hal yang secara hukum berbeda: subjek pajak menurut undang-undang dan kesepakatan para pihak tentang siapa yang “membayarkan” secara ekonomi. Negara tidak menyerahkan soal itu kepada selera pasar. Undang-undang sudah membagi kewajiban secara tegas: penjual menanggung Pajak Penghasilan bersifat final atas pengalihan hak; pembeli menanggung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Keduanya wajib lunas sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah membuat Akta Jual Beli.
Dua pajak, dua subjek, satu transaksi
Jual beli tanah dan/atau bangunan menimbulkan dua peristiwa pajak yang berjalan bersamaan, tetapi tidak boleh disamakan. PPh Final adalah pajak pusat atas penghasilan pihak yang mengalihkan hak. BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak. Karena objeknya berbeda, subjeknya pun berbeda.
Direktorat Jenderal Pajak menegaskan bahwa atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perubahan perjanjian pengikatan jual beli terutang PPh Pasal 4 ayat (2) yang bersifat final. Pihak yang menyetor adalah penerima penghasilan, yaitu penjual atau pihak yang namanya tercantum sebagai pengalih hak. Hal itu sejalan dengan Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir, yang memberi kewenangan pengaturan PPh final atas penghasilan tertentu melalui Peraturan Pemerintah.
Pelaksanaannya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Pasal 1 ayat (1) PP 34/2016 menyatakan bahwa atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, atau perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Pasal 3 ayat (1) PP yang sama mewajibkan orang pribadi atau badan yang menerima penghasilan itu menyetor sendiri PPh terutang ke kas negara sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Tarifnya tidak seragam. Pasal 2 PP 34/2016 membagi tiga kelompok: 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk transaksi umum; 1 persen untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan; serta 0 persen untuk pengalihan kepada pemerintah, BUMN, atau BUMD dalam rangka pengadaan tanah bagi kepentingan umum. DJP menetapkan kode akun pajak 411128 dengan kode jenis setoran 402 untuk penyetoran ini.
Sisi pembeli diatur lain. Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah mendefinisikan BPHTB sebagai pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pasal 45 ayat (1) UU 1/2022 menetapkan subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam jual beli, pihak itu adalah pembeli. Tarif BPHTB ditetapkan dengan peraturan daerah paling tinggi 5 persen (Pasal 47 UU 1/2022). Dasar pengenaannya adalah Nilai Perolehan Objek Pajak. Untuk jual beli, NPOP adalah harga transaksi; jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB tahun terjadinya perolehan, yang dipakai adalah NJOP (Pasal 46 ayat (1) sampai ayat (3) UU 1/2022). Pokok pajak dihitung dari NPOP setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, yang besarannya diatur pemerintah daerah.
PPAT bukan penentu “siapa yang enak”, melainkan penjaga syarat sah akta
Praktik di lapangan sering menawar: “BPHTB ditanggung penjual” atau “semua pajak digabung di harga”. Kesepakatan semacam itu sah sebagai hubungan keperdataan antarpihak, tetapi tidak mengubah subjek pajak menurut undang-undang. Negara tetap menagih PPh kepada pengalih hak dan BPHTB kepada peroleh hak. Yang berubah hanyalah siapa yang secara faktual menyediakan uang.
Batas yang tidak boleh ditawar adalah kewenangan PPAT. Pasal 3 ayat (5) PP 34/2016 menyatakan bahwa pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang apabila kepadanya dibuktikan bahwa kewajiban penyetoran PPh telah dipenuhi, dengan menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak atau sarana administrasi lain yang disamakan, yang telah diteliti Kantor Pelayanan Pajak. Pasal 7 PP 34/2016 menambah penguncian di sisi pertanahan: Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional hanya mengeluarkan surat keputusan pemberian hak, pengakuan hak, dan peralihan hak apabila permohonan dilengkapi bukti setor PPh.
Kewajiban serupa berlaku untuk BPHTB. Pasal 60 ayat (1) huruf a Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah mewajibkan PPAT atau notaris, sesuai kewenangannya, meminta bukti pembayaran BPHTB kepada wajib pajak sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Ayat (2) huruf a pasal yang sama menjatuhkan sanksi administratif denda Rp10.000.000,00 untuk setiap pelanggaran. Pasal 61 ayat (1) PP 35/2023 menutup pintu di kantor pertanahan: kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran hak atau peralihan hak setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB.
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah memperkuat syarat itu. Pasal 25 ayat (2) huruf c menyebutkan dokumen persyaratan pendaftaran berdasarkan akta PPAT meliputi bukti pembayaran pajak BPHTB dan Pajak Penghasilan.
Dengan rangkaian norma itu, rumusan praktisnya sederhana: AJB belum boleh dibuat jika PPh Final penjual dan BPHTB pembeli belum lunas dan belum dapat dibuktikan kepada PPAT. Bukan karena PPAT “mempersulit”, melainkan karena undang-undang menempatkan pelunasan pajak sebagai syarat formil pembuatan akta dan pendaftaran peralihan hak.
Saat terutang jangan dicampur dengan saat AJB
Ada titik yang sering disalahpahami setelah berlakunya UU 1/2022. Pasal 49 huruf a UU 1/2022 jo. Pasal 18 ayat (2) huruf a PP 35/2023 menetapkan saat terutang BPHTB untuk jual beli pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Jika jual beli tidak memakai PPJB, saat terutang adalah pada saat ditandatanganinya AJB (Pasal 18 ayat (3) PP 35/2023). Namun pelunasan untuk keperluan penandatanganan AJB tetap harus selesai paling lambat pada saat AJB ditandatangani.
Di sinilah muncul ketegangan antara konsep pajak daerah dan konsep hukum agraria. BPHTB secara definisi adalah pajak atas perolehan hak. Padahal, menurut sistem pendaftaran tanah, peralihan hak secara yuridis-administratif bertumpu pada akta PPAT dan pendaftarannya di Kantor Pertanahan, bukan pada PPJB yang pada dasarnya masih perjanjian pendahuluan. Ketegangan itu tidak meniadakan kewajiban membayar. Ia hanya menegaskan bahwa pembeli tidak boleh menunda pelunasan dengan dalih “hak belum beralih” jika PPJB sudah dibuat, atau sebaliknya menunda AJB dengan dalih pajak “nanti saja”.
Pengecualian PPh juga tidak boleh disamaratakan. Waris dan hibah tertentu dapat dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh, tetapi pengecualian itu diberikan melalui Surat Keterangan Bebas sesuai Pasal 200 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024, bukan dengan sekadar menyatakan “ini warisan jadi bebas pajak”. BPHTB atas waris atau hibah tetap mengikuti ketentuan daerah, terpisah dari rezim PPh.
Negara memungut dari dua arah, masyarakat menawar di satu meja
Konstruksi hukumnya sudah selesai: penjual membayar PPh Final atas pengalihan hak; pembeli membayar BPHTB atas perolehan hak; PPAT tidak berwenang menandatangani AJB sebelum kedua bukti pelunasan diserahkan; Kantor Pertanahan tidak berwenang mendaftarkan peralihan hak sebelum bukti pajak dilampirkan. Yang belum selesai adalah habitus transaksi. Banyak sengketa lahir bukan karena tarif yang kabur, melainkan karena para pihak menganggap pajak sebagai “beban yang bisa digeser seenaknya”, lalu PPAT dipaksa menjadi wasit informal dari kesepakatan yang bertentangan dengan syarat formil akta.
Jika negara ingin menjaga kepastian peralihan hak, pembagian subjek pajak ini tidak boleh dikaburkan oleh praktik “semua ditanggung satu pihak” tanpa dokumen. Kesepakatan keperdataan boleh mengatur siapa yang menyediakan dana. Undang-undang tetap mengatur siapa yang menjadi wajib pajak. Mencampur keduanya adalah sumber sengketa yang paling mudah dihindari, asal para pihak membaca pasal sebelum menawar harga.
Dasar hukum yang dirujuk: Pasal 4 ayat (2) UU Pajak Penghasilan; PP Nomor 34 Tahun 2016 Pasal 1, Pasal 2, Pasal 3 ayat (1) dan ayat (5), Pasal 7; Pasal 1 angka 37, Pasal 45 ayat (1), Pasal 46, Pasal 47, dan Pasal 49 UU Nomor 1 Tahun 2022; PP Nomor 35 Tahun 2023 Pasal 18, Pasal 60, dan Pasal 61; PMK Nomor 81 Tahun 2024 Pasal 200; Permen ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 Pasal 25 ayat (2); penjelasan resmi DJP mengenai PPh Pasal 4 ayat (2) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.